一个水龙头阀芯老化崩裂,楼下画家多年的创作心血毁于一旦。租户、房主、托管公司三方互相推诿,谁该为这场“水灾”买单?北京市朝阳区人民法院的一审判决给出了答案。
2024年8月9日,职业画家娄先生的家属发现家中天花板渗水,水渍正在蔓延。物业人员赶到后关闭了楼上住户的水管总闸,但为时已晚。漏水导致娄先生家房屋顶面、墙面污损脱落,92幅原创书画作品被水浸泡。
漏水原因查明:楼上厨房水龙头阀芯崩裂。
这些作品以大幅国画为主,平日以卷筒方式存放,一卷收纳数十幅。水渗入后引发连锁受损,即便只是边角受潮霉变,对字画而言也是致命伤,价值大打折扣。经法院委托司法鉴定,书画损失为48.29万元,鉴定费20.24万元,加上装修损失,合计69万余元。
娄先生将楼上的租户、房主于女士以及托管中介公司全部告上法庭。庭审中,三方各执一词:房主说房屋已托管给中介,自己每年支付960元专项维修资金;中介说维修是自己的责任,但赔偿不是,“水龙头是业主的设施,我公司不是侵权主体”;租户则未到庭。
租户为什么不用赔?
这是本案最值得关注的一点。
法院审理时重点考量了四个因素:侵权行为、主观过错、因果关系和损害结果。虽然租户没有到庭,但法院认为,现有证据不能证明水龙头损坏是承租人使用不当造成的,租户不存在过错,无需承担侵权赔偿责任。
《民法典》第七百一十条规定:承租人按照约定的方法或者根据租赁物的性质使用租赁物,致使租赁物受到损耗的,不承担赔偿责任。水龙头阀芯老化崩裂属于设施自然损耗,不是租户使用不当导致,租户自然不担责。主审法官魏慧彪明确表示:“本案中的过错主要归咎于业主和托管公司。”
房主和托管方为什么要共同赔?
房主于女士的责任在于,作为房屋产权人,她对房屋内设施负有管理和维护义务。《民法典》第七百一十二条规定,出租人应当履行租赁物的维修义务。即便将房屋托管给中介,也不能免除产权人对房屋设施安全的最终责任。
托管公司的责任则更值得关注。房主与托管公司签有维修责任合同,每年支付960元专项维修资金。托管公司辩称“维修责任不等于侵权责任”,但法院没有采纳。托管公司作为受托管理方,未按照合同约定履行房屋监管义务,未定期检修导致设施老化未被及时发现,应当承担相应的过错责任。
法院最终判决:于女士和托管公司共同赔偿娄先生书画损失48万余元、鉴定费20万余元、装修损失6000元,合计69万余元。
这个判决改变了什么?
长期以来,楼上漏水纠纷中,“谁使用谁负责”的朴素认知往往让租户首当其冲。但这个判决明确了一件事:设施老化导致的漏水,责任主体是产权人和实际管理人,而非必然由租客承担。
对于租户来说,这是一个重要的信号:正常使用房屋导致的设施损耗,你不必为房东的“老破旧”买单。但如果你发现设施存在隐患却未及时通知房东或管理方,导致损失扩大,那就另当别论了。
对于房主来说,将房屋托管出去不等于“甩手掌柜”。托管合同中的维修条款,意味着托管方有义务定期检修,及时发现并处理设施老化问题。房主支付了维修资金,托管方收了钱却没履行定期检查义务,出了事自然要一起担责。
对于托管机构来说,这个判决划出了一条清晰的边界:维修责任和侵权责任是两回事。 你承诺了维修,就要主动排查、定期检修。等到水管爆了才上门“维修”,那叫补救,不叫履职。
给普通人的几点提醒
如果你是租户: 入住时检查水龙头、角阀、软管等易老化部件。发现老化迹象,及时通知房东或托管方。保留通知记录,这是你“无过错”的关键证据。
如果你是房主: 托管不等于免责。在托管合同中明确约定托管方的定期检修义务和频次,并要求托管方提供检修记录。
如果你是楼下邻居: 遭遇漏水,第一时间拍照、录像、报警留记录。贵重物品的存放要尽量远离易漏水区域。损失较大时,及时申请司法鉴定。
免责声明：本文根据张霖杰律师真实办理案例改编，当事人信息已做脱敏处理，仅供普法参考，不构成个案法律意见。具体案件请咨询专业律师。