浙江宁波的小张,把自己闲置的一套住宅挂上多个互联网平台,做起了“网约房”短租生意。房客在平台下单,收到开门密码,自助入住,按天结算房费。小张觉得这不过是一种灵活的出租方式——房子是我的,短租还是长租,我说了不算吗?
邻居小周不这么认为。自从小张的网约房开张,楼里频繁出现陌生面孔,房客入住时间不固定,深夜吵闹、门禁失控、乱按门铃等问题接踵而至。小周和同楼其他业主多次向公安机关和物业投诉,问题始终没有解决。最终,小周一纸诉状将小张告上法庭,要求他停止经营性使用,恢复房屋住宅用途。
这起案件历经一审、二审。宁波市江北区人民法院一审判决小张停止经营性使用、恢复住宅用途,宁波市中级人民法院二审驳回上诉,维持原判。一个“我自己的房子,凭什么不能做主”的朴素疑问,被法律给出了明确的答案:可以住,但不能用来经营。想经营,先问邻居。
网约房和普通出租,法律上有什么区别?
小张在法庭上辩称,自己只是“以自住为主、出租为辅”,和普通房屋出租没有本质区别。但法院审理后,把这两种模式的边界划得非常清楚。
普通长期出租,是面向特定承租人的长期居住,人员稳定,对周边邻居的影响范围小、可控。而“网约房”面向的是不特定公众,按日计费,房客来源随机、流动性强、入住周期短。更重要的是,小张在房屋里配备了消防器材、登记入住人员信息、提供有偿使用的酒水饮料和毛巾等一次性用品,还负责房客退房后的清洁——这已经不是在“出租房屋”,而是在提供住宿服务。
法院的结论很直接:这种模式虽然在形式上与正规旅馆业有差异,但实质上已经改变了房屋的住宅用途,属于将住宅改变为经营性用房。
而一旦被定性为“住改商”,法律的门槛就完全不同了。
“一致同意”:一票否决的硬门槛
《民法典》第279条规定:“业主不得违反法律、法规以及管理规约,将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律、法规以及管理规约外,应当经有利害关系的业主一致同意。”
这里的关键词是“一致同意”,不是“多数同意”,不是“三分之二同意”,更不是“没人反对就算同意”。检察日报对此案的评论一针见血:“‘住改商’须经有利害关系的业主‘一致同意’,而非‘多数决’。因为住宅安宁权不只是一家一户的权利,而是全体业主共享的必需品。”
什么叫“有利害关系的业主”?最高人民法院的司法解释给出了清晰的界定:本栋建筑物内的其他业主,直接认定为有利害关系的业主。也就是说,小周和小张住在同一栋楼里,小周天然就是法律保护的利害关系人,不需要额外证明自己受到了多大影响,只需要说“我不同意”,小张的经营行为就失去了合法前提。
法院在判决中特别强调:哪怕只有一户利害关系业主不同意,“住改商”就不能进行。这意味着,网约房经营者的邻居手中握着的,是一张一票否决权。
没有邻居投诉,就能悄悄经营吗?
小张的案子还有一个容易被忽略的细节:法院在判决中明确否定了“只要没人投诉就可以经营”的逻辑。
法官在解读此案时指出:根据《民法典》第279条,即便没有人投诉和举报,也不可以擅自悄悄经营网约房。因为“住改商”的合法性前提是“经有利害关系业主一致同意”,这个前提不会因为“暂时没人反对”而自动满足。你今天经营时邻居没说话,不等于你获得了法律授权。
合规经营网约房,需要走哪些步骤?
法院在判决的同时,也给出了网约房合法经营的路径指引:
第一,确认房屋权属和用途合规。 房产证登记的用途必须是住宅,且不违反小区管理规约。
第二,取得本栋楼其他利害关系业主的书面一致同意。 注意是“书面”和“一致”。口头同意不算,大多数同意也不算。只要有一户不同意,这条路就走不通。
第三,向公安等部门备案,配齐消防和身份识别设备。 住宿服务属于后置许可经营项目,涉及消防验收、特种行业许可、卫生许可等多个环节的审批。
第四,满足治安管理要求。 包括建立安全巡查制度、验证登记入住人员身份、配备必要的消防和逃生设备等。
邻居遇到网约房扰民,可以怎么做?
小周的维权路径提供了清晰的参考。
第一步:向公安机关和物业投诉。 小周在起诉前,已经多次向公安机关和物业反映张某房屋无证经营、夜间扰民等问题。这些投诉记录本身也是日后诉讼中的重要证据。
第二步:以“有利害关系的业主”身份起诉。 同一栋楼的业主,法律上直接推定为利害关系人,无需额外举证证明自己受到了多大影响。诉讼请求可以包括停止经营性使用、恢复住宅用途,如果产生了维权合理开支,还可以一并主张赔偿。深圳盐田区法院的一起类似案件中,11名业主联名起诉,法院判决经营者停止经营、恢复住宅用途,并赔偿业主维权合理开支2000元。
第三步:关注经营者的实际经营行为。 法院在认定“住改商”时,会审查经营者是否配备了消防器材、是否登记入住人员信息、是否提供清洁和消耗品服务、是否按日结算费用等细节。这些细节决定了它到底是“普通出租”还是“经营性住宿”。
写在最后
“我的房子,我做主”——这句话在法律上只对了一半。
产权赋予你对房屋的占有、使用、收益和处分权利,但住宅小区是一个由众多业主共同组成的居住共同体。当你把一套住宅变成面向不特定公众的营业场所时,你改变的不只是自己房屋的用途,还改变了整栋楼的居住生态:陌生人员频繁进出,安全风险增加,夜间噪音侵扰,门禁和公共设施被反复使用。这些成本,由你的邻居在承担。
住宅的安宁,不是某一户的“私事”,而是全体业主共享的“必需品”。 法院的判决说得很清楚:想经营,先问邻居。邻居说不行,你就不能干。这不是对财产权的限制,而是对共同生活基本规则的确认。
免责声明：本文根据张霖杰律师真实办理案例改编，当事人信息已做脱敏处理，仅供普法参考，不构成个案法律意见。具体案件请咨询专业律师。